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WEG-Reform 2020 tritt am 01. Dezember 2020 in Kraft

Umfangreiche Änderungen

Nach der Veröffentlichung im Bundesanzeiger tritt die WEG-Reform am 01. Dezember 2020 in Kraft.

Sanierung und Modernisierung vereinfachen
Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, erhält jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten

• den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeuge
• einen barrierefreien Aus- und Umbau,
• Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie
• einen Anschluss an das Glasfasernetz zu gestatten.
  

Darüber hinaus Zudem werden Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bzw.  die Gestattung baulicher Veränderungen vereinfacht. Demnach sind nach
§ 20 Abs. 1 WEG-neu künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es der Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer bedarf.
Nunmehr haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben.
Hiervon ausgeschlossen sind

• Maßnahmen die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen  (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu) wurden, diese haben dann alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, und
• Maßnahmen, deren bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, dann soll die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer wiederum nicht gelten, um einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung zu schützen.
  

Eine Kostenverteilung auf alle Eigentümer ist ebenso vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu).
Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist auch vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu).

Anspruch auf zertifizierten Verwalter
Einen verbindlichen Sachkundenachweis wird es auch künftig nicht geben, so dass der  Nachweis einer bestimmten Qualifikation keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung bildet.
Stattdessen hat nun jeder Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG das Recht, im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen, was einem Sachkundenachweis gleichkommt.

Als zertifiziert darf sich künftig ein Verwalter gemäß § 26a Abs. 1 WEG bezeichnen,  wer vor einer Industrie und Handelskammer durch eine erfolgreich abgeschlossenen Prüfung nachgewiesen hat, das er die für die Verwaltertätigkeit notwendigen kaufmännisch, technischen und rechtlichen Kenntnisse verfügt. Näheres regelt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz  in einer Rechtsverordnung.  Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform.

Verwalter, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber dieser Wohnungseigentümergemeinschaft noch für dreineinhalb Jahre als zertifizierte Verwalter.
Hiervon ausgenommen sind kleiner Wohnungseigentumsgemeinschaften im Falle der Eigenverwaltung, sofern diese aus weniger als neun Miteigentumsanteile besteht, und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde, es sei denn, ein Drittel der Wohnungseigentümer verlang die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, dann muss auch bei kleineren Anlagen ein zertifizierter Verwalter bestellt werden.
Die im Jahr 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt von den Regelungen zum zertifizierten Verwalter unberührt, so dass Verwalter auch künftig 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen müssen.

Gemeinschaft ist Trägerin der Verwaltung
Träger der gesamten Verwaltung ist künftig die Wohnungseigentumsgemeinschaft, vertreten durch die Eigentümergemeinschaft als Willensbildungsorgan und den  Verwalter als Vertretungsorgang.

Mehr Befugnisse für Verwalter
Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden im Zuge der WEG-Reform erweitert.
So kann der Verwalter künftig gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu  in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.  Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll der Gesetzesbegründung zufolge die Größe der Anlage sein. Mit der Größe der Anlage wachse in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen könne und müsse. Hiervon betroffen sollen je nach Einzelfall neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der Maßnahmen gehören können, die der Verwalter eigenverantwortlich und ohne Beschlussfassung durch die Eigentümer durchführen kann.
§ 27 Abs. 2 WEG-neu gibt den Wohnungeigentümern die Möglichkeit, selbst diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Dazu können sie etwa Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen. Möglich ist es auch, einzelne Handlungen des Verwalters (etwa Zahlungen ab einem bestimmten Betrag) von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig zu machen.

Außenvollmacht für Verwalter
Gemäß § 9b Abs. 1 WEG-Neu besitzen Verwalter im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt dies allerdings einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus.

Eigentümerversammlung und Beschlussfassung werden vereinfacht
Künftig können Eigentümerversammlungen flexiber gestaltet werden,

Eigentümer erhalten gemäß § 23 Abs. 1 WEG-neu eine Beschlusskompetenz, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.

Eine Eigentümerversammlung ist künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig.
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wurde gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu nunmehr auf drei Wochen verlängert.
Einberufungsverlangen der Wohnungseigentümer können gemäß § 24 Abs. 2 WEG-neu künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, gestellt werden. Hiermit entfällt die derzeitige Schriftform.  Auch wird es  Wohnungseigentümern erleichtert, künftig selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sollte eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.
Insbesondere Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform (§ 23 Abs. 3 WEG-neu). Dies eröffnet die Möglichkeit künftig elektronische Kommunikationsmittel wie Email, Internetplattformen oder Apps zu nutzen.
Allerdings können die Wohnungseigentümer künftig bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG-neu). Die Gesetzesbegründung nennt als Anwendungsbeispiel den Fall, dass eine Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung mangels hinreichender Informationen nicht möglich ist. Dann könnten die Eigentümer beschließen, die Beschlussfassung per Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren nachzuholen.
In § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG-neu wird ausdrücklich normiert, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.

Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen
Künftig hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 4 WEG-neu gegenüber der Gemeinschaft ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Flexiblere Entscheidung über Kostentragung
Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 WEG-neu künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen.

Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten
Die Wohnungseigentümer können die Zahl der Beiratsmitglieder künftig flexibel durch Beschluss festlegen. Die derzeitige Begrenzung auf drei Beiratsmitglieder entfällt. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG-neu). Weiterhin erhält der Verwaltungsbeirat als Aufgabengebiet in § 29 Abs. 2 WEG-neu ausdrücklich die Überwachung des Verwalters.

Einfachere Abberufung des Verwalters
Die Abberufung des Verwalters ist künftig nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, Die Wohnungseigentümer können den Verwalter künftig jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG-neu). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters.

Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft
Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft ist, richten sich derartige Klagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft anstatt - wie nach aktueller Rechtslage - gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Kostenentscheidung zulasten des Verwalters abschaffen
Die Kostenentscheidung gemäß § 49 Abs. 2 WEG zu Lasten des Verwalters ist abgeschafft, da die Wohnungseigentümer hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt sind, so die Begründung zum Gesetzesentwurf.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, bedürfen in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken (§ 10 Abs. 3 WEG-neu).

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht künftig bereits mit der Anlage der Wohnungsgrundbüche als Ein-Mann-Gemeinschaft. Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden (§ 8 Abs. 3 WEG-neu).

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG-neu). Die derzeitige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit, heißt es in der Begründung.

Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung
Die Beschlussfassung über die Jahresrechnung beschränkte sich künftig auf die Abrechnungsspitze. (§ 28 Abs. 2 WEG-neu); das Rechenwerk selbst hingegen ist künftig nicht mehr Beschlussgegenstand.
Verwalter sind künftig verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen (§ 28 Abs. 4 WEG-neu). Der Vermögensbericht muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrückstellung /Instandhaltungsrücklage erhält nunmehr  den Namen "Erhaltungsrücklage".

Entziehung des Wohnungseigentums
Die Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums wurden angepasst. So ist in § 17 Abs. 2 WEG-neu allgemein formuliert, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Mieter von Sondereigentumseinheiten sind gemäß § 15 WEG-neu  künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist  gemäß § 556a Abs. 3 BGB-neu auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich.